Enajenación de bienes raíces – Ingreso considerado NO Renta a contar del 1 enero 2017

Publicado por / 3 noviembre, 2017 / Categorías: Publicaciones / -

A) Requisitos:

  1. El enajenante debe ser una persona natural que no determine el Impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas.
  2. Debe tratarse de bienes raíces situados en Chile.

B) Costo tributario deducible:
Valor de adquisición, debidamente reajustado.

Se entenderá por valor de adquisición:

    1. Para los bienes raíces enajenados a partir del 1° de enero 2017 y que fueron adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2003, el valor de adquisición debidamente reajustado.
    2. Para los bienes raíces adquiridos a partir del 1° de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014, se puede optar por considerar cualquiera de los siguientes tres valores de adquisición:
      1. Valor inicial de adquisición, más los desembolsos o inversiones incurridos en mejoras (*). Todas estas cantidades deben considerarse debidamente reajustadas.
        (*) De acuerdo a lo instruido en la letra a), del N° 3, de la Circular N° 53 de 1978, las mejoras útiles son aquellas necesarias y considerables, que tienen por objeto habilitar, remodelar o acondicionar un inmueble, agregando un valor importante al mismo.Dispone el inciso 2°, del artículo 909 del Código Civil:
        “Sólo se entenderán por mejoras útiles las que hayan aumentado el valor venal de la cosa.”.
      2. Avalúo fiscal del bien raíz al 1° de enero de 2017.
      3. Valor de mercado del bien raíz, determinado al 29 de septiembre de 2014, acreditado fehacientemente.

3. Bienes raíces adquiridos a partir del 29 de septiembre de 2014 en adelante.
Solo se podrá considerar como valor de adquisición su valor inicial, más los desembolsos incurridos en las mejoras. Todas estas cantidades deben considerarse debidamente reajustadas.

C) Reajustes:
En la determinación del costo tributario de los bienes raíces enajenados se deben considerar los distintos valores que conforman su valor de adquisición, según el caso, debidamente reajustados.

      1. El valor inicial de adquisición deberá reajustarse de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el IPC en el período comprendido entre el mes anterior a la fecha de la adquisición y el mes anterior a la fecha de enajenación.
      2. Las mejoras que forman parte del valor de adquisición, deberán reajustarse de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el IPC en el período comprendido entre el mes anterior a aquel en que la obra se encuentre en condiciones de ser usada y el mes anterior a la fecha de enajenación.
      3. Cuando se considere al avalúo fiscal vigente al 1° de enero de 2017, éste se reajustará de acuerdo al porcentaje de variación experimentado por el IPC en el período comprendido entre el mes de diciembre de 2016 y el mes anterior a la fecha de enajenación.
      4. Cuando se considere el valor de mercado al 29 de septiembre de 2014, dicho valor se reajustará de acuerdo al porcentaje de variación experimentado por el IPC en el período comprendido entre el mes de agosto de 2014 y el mes anterior a la fecha de enajenación.

D) Determinación del mayor valor obtenido en la enajenación.
Se debe deducir del precio o valor asignado a la enajenación, el costo tributario de dichos bienes, determinado en los términos precedentemente indicados. Se podrán deducir las pérdidas obtenidas.

E) Tributación del mayor valor obtenido.
Ingreso no Renta hasta el límite de UF 8.000.

Requisitos copulativos:

      1. La enajenación no debe ser efectuada a personas relacionadas, en los términos del inciso 2°, del N° 8, del artículo 17 de la LIR.
      2. Tratándose de bienes raíces que resulten de la subdivisión de terrenos urbanos o rurales, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde la adquisición.
      3. Tratándose de la venta de edificios por pisos o departamentos construidos por el contribuyente, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo superior a cuatro años contado desde su construcción.
      4. Tratándose de bienes raíces no comprendidos en las dos hipótesis anteriores, la enajenación debe ser realizada habiendo transcurrido un plazo igual o superior a un año contado desde su adquisición.

F) Cálculo del límite de UF 8.000.
(+)Mayores valores obtenidos | = o < UF 8.000 = Ingreso NO Renta
(-)Pérdidas obtenidas

      1. Se considera el valor de la UF al último día del año comercial respectivo.
      2. El límite de UF 8.000.- debe ser determinado considerando todas las enajenaciones que cumplan con los requisitos establecidos para que el mayor valor sea calificado como Ingreso NO Renta.
        Por lo tanto, todas las personas naturales que no determinen el Impuesto de Primera Categoría  sobre rentas efectivas, tendrán a partir del 1° de enero de 2017, disponible el equivalente a UF 8.000 para efectos de considerar como un Ingreso NO Renta el mayor valor obtenido por el conjunto de las enajenaciones de bienes raíces que efectúen a contar de esa fecha, independiente de las enajenaciones de este tipo de bienes que hayan efectuado con anterioridad a ella.A partir del 1° de enero 2017, el mayor valor obtenido por el contribuyente, irá sumándose y gozando el carácter de Ingreso NO Renta hasta completar el referido límite de UF 8.000.-, independiente del número de enajenaciones que haya efectuado, del número de bienes raíces que sean de su propiedad o de los ejercicios comerciales en que se hayan efectuado las enajenaciones (no existe plazo para efectos de agotar dicho límite).El SII mantendrá a disposición de los contribuyentes, los antecedentes de que disponga sobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.

G. Tributación por los ingresos considerados Renta
a. Contribuyentes que efectúen enajenaciones que cumplen los requisitos para ser Ingreso NO Renta, pero el mayor valor obtenido excede el límite de UF 8.000.-, o éste, se encuentra agotado.
Se afecta el mayor valor obtenido con el Impuesto Global Complementario (IGC) o Impuesto Adicional (IA*) según corresponda, en el año comercial en que la renta proveniente de la enajenación sea percibida o devengada, a elección del contribuyente.

(*) El Impuesto Adicional afecta a las personas naturales o jurídicas que no tienen residencia ni domicilio en Chile.
El contribuyente deberá dejar constancia de la opción tomada en la declaración anual de impuesto a la renta, la cual una vez ejercida, no podrá ser modificada.
Se afecta con los impuestos referidos, sólo aquella parte del mayor valor obtenido que exceda el límite de UF 8.000.-, si aún quedare un saldo disponible de éste, o la totalidad del mayor valor obtenido, en caso que dicho límite se encontrare agotado.

Si el contribuyente optare por gravar el referido mayor valor sobre la base de la renta devengada, podrá también optar por reliquidar el IGC (**).
(**) Para efectos de reliquidar el IGC se deben seguir las siguientes reglas:

(a) Cada parte del mayor valor determinado, se ubicará en el año comercial en que se entiende devengada, por cada enajenación efectuada, para luego sumar todas aquellas cantidades que correspondan a un mismo año comercial. De este modo, se obtendrá un total por cada año comercial, que comprenderá desde el año comercial más reciente, correspondiente a aquel en que se efectuaron las enajenaciones o cesiones, hasta el año comercial más antiguo, considerando el límite máximo de 10 años comerciales referido.
Luego, los señalados totales se deberán convertir a UTM, según el valor de esta unidad en el mes de diciembre del año en que hayan tenido lugar las enajenaciones o cesiones.
(b) Dichas cantidades, ya expresadas en UTM, se reconvertirán a pesos según el valor de dicha unidad en el mes de diciembre de cada uno de los años comerciales en que se entienden devengadas.

(c) A continuación, se deberá proceder a reliquidar el IGC de acuerdo con las normas vigentes en los años comerciales respectivos en que se entienden devengadas, considerando para tal efecto las rentas declaradas en la renta bruta de dicho impuesto en el año respectivo, más las rentas que por aplicación de esa reliquidación se entienden devengadas en ese ejercicio, y aplicando la escala de rentas y tasas establecidas en el artículo 52 de la Ley de la Renta para cada uno de los años que corresponda.
(d)Las diferencias de impuestos o reintegros de devoluciones que se determinen en cada uno de los años comerciales respectivos, se convertirán a UTM, según el valor de dicha unidad en el mes de diciembre de los referidos años comerciales.

(e) Las diferencias de impuestos o reintegros de devoluciones, ya expresadas en UTM, se reconvertirán a pesos según el valor de dicha unidad en el mes de diciembre del año comercial en que haya tenido lugar la enajenación.

(f) La sumatoria de las diferencias de impuestos o reintegros de devoluciones, determinadas conforme a las letras anteriores, constituirá el IGC que en definitiva gravará los mayores valores obtenidos, el que se deberá declarar y pagar en el año tributario que corresponda al año calendario o comercial de la enajenación o cesión, no siendo procedente rectificar las declaraciones de impuestos correspondiente a los años comerciales utilizados para efectuar la referida reliquidación.

Si el contribuyente del IGC no optare por reliquidar conforme al procedimiento señalado, el total del mayor valor obtenido se gravará computándose en la renta bruta global del año comercial en que las rentas sean percibidas o devengadas, a elección del contribuyente.

Cabe hacer presente que, habiendo tenido lugar las compensaciones antes aludidas, deberá determinarse qué parte de dichos montos compensados se considerará como mayor valor reliquidable en los términos expuestos. Para la determinación anterior, deberán considerarse los porcentajes que representan cada uno de los mayores valores reliquidables en el total de mayores valor obtenidos, para luego multiplicarlos por el mayor valor total determinado producto de la compensación.Reemplazo del IGC por el Impuesto Único Sustitutivo (IUS).

Si el contribuyente optare por gravar el referido mayor valor sobre la base de la renta percibida, podrá reemplazar el IGC por el IUS, cuya tasa es de 10%.

Este impuesto tiene el carácter de único y sustitutivo, por cuanto el mayor valor no se afecta con ningún otro tributo de la LIR y sustituye al IGC que correspondería en principio aplicar.

El IUS es de declaración anual, la que deberá ser presentada en el mes de abril de cada año, respecto de las rentas percibidas en el año comercial anterior.

b. Otras situaciones